פיצויים פירותיים בגין הפקעה

התקופה שבגינה יש לשלם פיצוי בגין אובדן דמי חכירה - תחילתה ביום תפישת החזקה בנכס ע"י הרשות המפקיעה וסופה ביום תשלום פיצוי בגין ההפקעה עצמה.

ה"פ 35090-05-14 אבו ליל נ' אבו ליל.

טעות בכדאיות העסקה

בני זוג שחתמו על הסכם לרכישת דירה לא השלימו את תשלום התמורה. הסיבה לכך - הבנק לא אישר להם הלוואת משכנתא לאור קיומה של חריגת בנייה בנכס. בני הזוג ניסו להטיל את האשמה על המוכרים בטענה שהמוכרים הם אלה שהפרו את ההסכם בכך שסיכלו את אפשרותם לקבל משכנתא, וזאת משום שלא גילו להם את דבר קיומה של חריגת בניה בדירה. המוכרים מצידם טענו כי כבר בעת חתימת ההסכם החריגה היתה גלויה וידועה.

בית המשפט פסק כי חריגת הבניה אכן היתה ידועה לבני הזוג בעת חתימת ההסכם. לכן, בני הזוג אינם רשאים לגלגל על התובעים את הקושי בו נתקלו בענין ההלוואה מהבנק - היה עליהם לצפות זאת מראש (טעות בכדאיות העיסקה, אשר אין בה כדי לשכלל הגנה תקפה מפני קיום החוזה). בני הזוג הפרו את הסכם המכר, בכך שלא עמדו בתשלומי התמורה, והמוכרים זכאים לפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

ת.א. (ראשל"צ) 21152-12-11 בן נאים נ' חן.

על עסקאות נוגדות, תום לב והערות אזהרה

1. בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, על דרך הכלל, זכותו של בעל העסקה הראשונה בזמן עדיפה. הכלל לא יחול, אם פעל בעל העסקה המאוחרת בתום לב ובתמורה, והעסקה נרשמה בעודו תם-לב, ואז זכותו של בעל העסקה המאוחרת תהא עדיפה.

2. אם הרוכש השני בזמן אינו עומד בחובת תום הלב, אזי אין באי רישום הערת אזהרה על ידי הקונה הראשון בזמן כדי להקנות לשני עדיפות, באשר לא מחדל זה הוא שהוביל לתאונה המשפטית.

3. תום הלב של בעל העסקה המאוחרת נשלל כאשר ידע ידיעה בפועל, או שהייתה לו "ידיעה קונסטרוקטיבית" בשל עצימת עיניים מצידו, על זכותו של בעל העסקה הראשונה.

כמו כן, חובת תום הלב חלה גם על בעל העסקה הראשונה בבואו לממש את הכלל המקנה לו עדיפות על פי הרישא לסעיף 9 לחוק המקרקעין, בכפוף לכך שיובא בחשבון גם תום ליבו הסובייקטיבי של בעל העסקה השנייה, כאמור. הכפפת זכותו של בעל העסקה הראשונה לעיקרון תום הלב באה לידי ביטוי בעיקר במקרים בהם בעל העסקה הראשונה נמנע מלרשום הערת אזהרה לטובתו תוך זמן סביר, והימנעות זו גורמת ל"תאונה המשפטית" שבעסקאות הנוגדות. עקרון תום הלב דורש, כי בעל העסקה הראשונה יפעל בהגינות, תוך התחשבות בציפייה הסבירה של בעל העסקה השנייה. על כן נגזר, עקרונית, מעקרון תום הלב, כי בעל העסקה הראשונה יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה, ובכך יימנע את כניסתו של בעל העסקה השנייה להתקשרות עם המוכר, והכל בכפוף לתום-ליבו הסובייקטיבי של בעל העסקה השנייה וכפוף לנסיבות העניין (הלכת גנז).

4. בהקשר של תום ליבו של הרוכש השני נקבע, כי הוא נבחן בשני היבטים – אובייקטיבי וסובייקטיבי: "סובייקטיבי – במובן של אי ידיעה על העסקה הראשונה בעת עריכת עסקת המקרקעין. אין נדרשת ידיעה ממשית ודי ב"עצימת עיניים" בנסיבות בהן היה מתעורר חשדו של אדם סביר. אובייקטיבי – בדיקה של הקונה השני בזמן בלשכת רישום המקרקעין או בדיקת החזקה במקרקעין טרם עריכת העסקה.

5. דרישת הרישום פורשה בפסיקה ככלי מסייע לבחינת תום הלב, הן של הרוכש הראשון בזמן והן של הרוכש השני, אך היא אינה מחייבת בכל מקרה. כך, ייתכנו מקרים בהם זכות הרוכש השני תהיה עדיפה אף אם העסקה השנייה לא הסתיימה ברישום, וייתכנו מקרים בהם אי רישום הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון לא יטה את הכף לחובתו (הלכת גנז).

6. כדי שהמחדל באי רישום הערת אזהרה על הנכס יחייב את הרוכש הראשון, יש צורך בהסתמכות הרוכש השני על המרשם, ובקשר סיבתי בין המחדל של הראשון לבין התקשרותו של הרוכש השני.

ת.א. 33093-11-10 דיפסי נ' דיפסי ואח'.

הגנות הלווה בעת מימוש משכנתא על נכסו

שתי הוראות הגנה קבועות ללווה הלוואה המובטחת במשכנתא העומד בפני מימוש המשכנתא על ידי נושה: (א) סעיף 33 לחוק הגנת הדייר קובע, כי בעת מימוש משכנתא לא ניתן לפנות את בעלי הנכס (הלווה) מהנכס, אלא אם כן בשטר המשכנתא נכתב ההפך במפורש; (ב) סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל קובע, כי פינוי חייב מדירת מגוריו אפשרי אך יתבצע כנגד העמדת דיור חלופי לחייב, אלא אם כן בתנאי המשכנתא פורטו באופן מפורש וברור הן דבר קיומה של הגנה זו והן דבר הוויתור עליה מצד החייב, שמשמעותו סיכון של איבוד קורת הגג.

החוק קובע באופן מפורש כי ההסבר צריך שיהיה בשפה ברורה ומובנת ללווה, ועניין זה נבחן בשני מישורים: האובייקטיבי – האם ההסבר שניתן הינו אפקטיבי, כלומר כזה שניתן להבין ממנו את אופי זכויות החייב ואת משמעות הויתור עליהן, לרבות העובדה כי אי פירעון נושא בחובו סיכון של איבוד קורת הגג; והסובייקטיבי – האם הלווה הספציפי, בשים לב לכלל הנסיבות, קלט והבין בחושיו שלו את ההסבר שניתן לו.

ת.א. (ראשל"צ) 11642-06-14 י' ג' (חסוי) נ' בנק מזרחי טפחות.

חובת ניהול משא ומתן בתום לב - גילוי על ניהול משא ומתן מקביל

ניהולו של משא ומתן משית על הצדדים חובה לנהוג בתום לב, וחובה זו מתעצמת ככל שמתקדם המשא ומתן. בשלב המשא ומתן אליו הגיעו הצדדים, סיכום הפרטים המסחריים והעברת הטיפול לעורכי הדין, כוללת חובת תום הלב גם את החובה לגלות את דבר קיומו של משא ומתן מקביל שמנהל מי מהצדדים עם אחר, ובמקרה של התובעת החובה לגלות אם היא מנהלת משא ומתן מקביל עם שוכר אפשרי אחר ואף לאפשר לתובעת לכלכל צעדיה ולהתייחס לאותו משא ומתן אחר. הנתבעת הפרה התחייבות זו.

הפרת חובת תום הלב משיתה על המפר חבות בפיצוי, אך התברר שהשלב בו הופסק המשא ומתן לא היה כזה שמקים את אותן נסיבות חריגות ובו ניתן לחייב בתשלום פיצויי קיום, כך שחבות הנתבעת הינה לפיצויי הסתמכות בלבד. על התובעת היה להוכיח אילו נזקים נגרמו לה עקב הסתמכותה על מצגי הנתבעת.

ת.א. (ת"א) 50384-02-13 לאנדורה השקעות בע"מ נ' אדני חנה בע"מ.

תכנון מס לגיטימי - גבולות ותנאים

הקביעה לפיה עסקה מסוימת היא עסקה מלאכותית, הינה תוצר של מבחן דו-שלבי. בשלב הראשון, יש לבחון האם בבסיס העסקה עמד תכנון מס לגיטימי. קרי, האם מקורה של העסקה בתכנון מס חיובי (או נייטרלי) או שמא מדובר בתכנון מס שלילי. תכנון מס חיובי, מתרחש כאשר הנישום פועל על בסיס מדיניות מכוּונת ומוצהרת של המחוקק, שעניינה מתן פטור או הקלה במס. לדוג' בחירה בין פעילות עסקית המבוצעת באמצעות חברה בע"מ לבין פעילות עסקית המבוצעת שלא באמצעות חברה, מהווה תכנון מס רצוי בעיני המחוקק. תכנון מס שלילי, מנגד, מתרחש במקרה בו הנישום מתכנן את פעילותו באופן המנוגד לתכלית החקיקה, ועל דרך של ניצול פִּרצה שהתגלתה בה. תכנון מס נייטרלי, עניינו במצבים בהם המחוקק אדיש לאפשרותם של הנישומים להביא לשינוי של נטלי המס, בהם הם חבים.

2. רק באותם מקרים, בהם תכנון המס הניצב בבסיס פעולתו, היה בלתי לגיטימי, קרי כאשר בבסיס העסקה עומד תכנון מס שלילי, יש לבחון, בשלב השני, את מלאכותיות העסקה, בהתאם להוראה האנטי-תכנונית המופיעה בסעיף 86 לפקודת מס הכנסה המאפשרת לפקיד השומה להתעלם מעסקה מלאכותית, באופן השומט את הקרקע מתחת ליתרונות המס הגלומים בה.

3. בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 2965/08 בעניין סגנון, המבחן המרכזי המשמש לצורך בדיקת מלאכותיות העסקאות הוא, "מבחן יסודיות הטעם המסחרי", אליו מצטרפת בחינה של יתר נסיבות המקרה. מבחן יסודיות הטעם המסחרי קובע, כי "עסקה אינה מלאכותית אם לולא המטרה המסחרית – לא היה מבצע הנישום את העסקה". בגדרי מבחן יסודיות הטעם המסחרי, ייבדקו נסיבותיו הכלליות של המקרה, ולצד זאת, ייעשה שימוש במספר מבחני עזר: א. אמינות הטעם המסחרי - ככל שישכיל הנישום להצביע בראיות חותכות על טעם מסחרי כגון דא, לא תסוּוג העסקה כמלאכותית. אחרת, ייעשה שימוש במבחני עזר נוספים, שהם במהותם אובייקטיביים; ב. שקילותם הכלכלית של הטעמים שביסוד העסקה – ייבחנו, מבחינה תוצאתית, היקפם הכלכלי של הטעמים שבבסיס העסקה. פער כלכלי ניכר, בין הטעם המסחרי לבין הטעם המיסויי (לטובת הטעם המסחרי), עשוי להצביע על אותנטיות העסקה, להבדיל ממלאכותיותה, ולהיפך; ג. מבחן התוכן הכלכלי – בגדרי מבחן זה, על הנישום להראות כי הייתה לו ציפייה סבירה להשיג רווח כלכלי, כתוצאה מקיומה של העסקה. ד. מבחן הסיכון – האם היו כרוכים סיכונים כלשהם במסגרת העסקה, וזאת בהשוואה ל"רשת הביטחון" שגלומה במטרה המיסויית. בעוד שהחיסכון הצפוי במס, המוּשג על-ידי העסקה המבוצעת, יתקבל בוודאות גבוהה, הרי שקיומם של סיכונים כלכליים, בדרך להשגת הטעם המסחרי הנטען, מצביע על מלאכותיות העסקה.

4. עוד נקבע בעבר, כי יש לפרש את המונח "עסקה", המופיע בסעיף 86 לפקודת מס הכנסה, באופן רחב, כך שהוא יכלול בחובו את כלל הפעולות והעסקאות שביצע הנישום, תוך שימת דגש על מלאכותיות המתגלה משילובן יחד, ובהתייחס לאפשרות של שימוש לרעה בזכויות ובכלים משפטיים.

ע"א 1211/14 גוטשל נ' פקיד שומה למפעלים גדולים.