מה עושים כאשר שוכר נכס לא משלם את דמי השכירות ולא מוכן לפנות את הנכס המושכר?
מי מאיתנו לא שמע על תרחיש האימים של כל בעל נכס בישראל - היקלעות למצב בו שוכר הנכס מפר את הסכם השכירות (למשל מפסיק לשלם את דמי השכירות או מסרב לפנות את הנכס המושכר בתום תקופת השכירות) ומעמיד את בעל הנכס במצב של חוסר אונים מוחלט. מהי הדרך המשפטית להתמודד עם מצב חוסר אונים שכזה?
הפתרון הקבוע בחוק לתרחיש שכזה הוסדר לפני כ-8 שנים בהוראות דין ייחודיות הקבועות בפרק ט"ז4 (תקנות 215ז - 215יג) לתקנות סדר הגין האזרחי, תשמ"ד - 1984, שעניינם "תביעה לפינוי מושכר". המחוקק מצא לנכון ליצור מסלול מיוחד, שמטרתו לסייע לבעלי נכסים במצב בו השוכר מסרב לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות או בשל הפרת הסכם השכירות על ידו. בקרות מצב שכזה יצר המחוקק הליך מזורז של דיון בתביעה לסילוק השוכר מהנכס המושכר אשר חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 אינו חל עליו.
על פי אותו מסלול מיוחד, כאשר שוכר הנכס מסרב לפנות את הנכס המושכר, חרף העובדה שנדרש לפנותו בעקבות הפרת הסכם השכירות, על בעל הנכס להגיש בהקדם האפשרי לבית משפט השלום במחוז בו מצוי הנכס "תביעה לפינוי מושכר" שאליה יצרף תצהיר מטעמו וכל מסמך רלוונטי אחר וימציאה כדין לשוכר הנכס הסורר. לשוכר יעמדו 30 ימים להגשת כתב הגנה מטעמו (לאחר שקיבל לידיו את ה"תביעה לפינוי מושכר") בצירוף תצהיר מטעמו וכל מסמך רלוונטי אחר. לאחר שיוגש כתב ההגנה של השוכר לבית המשפט, יקבע בית המשפט מועד לדיון ב"תביעה לפינוי מושכר", אשר ייקבע לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה, כלומר תוך כחודשיים מיום הגשת התביעה, ייקבע דיון לגופה של ה"תביעה לפינוי מושכר". זאת בניגוד לתביעה רגילה, שם מועד הדיון עשוי להיקבע למספר חודשים לאחר מכן.
לאחר שייערך הדיון ב"תביעה לפינוי מושכר" (אשר אמור להסתיים בתוך יום אחד!), יידרש בית המשפט ליתן פסק דין בתוך 14 ימים, גם כן באופן מהיר יותר ביחס לתביעה רגילה.
הנה כי כן - באמצעות "תביעה לפינוי מושכר" ניתן לקבל פסק דין לפינוי השוכר מהנכס המושכר בתוך זמן קצר יחסית של פחות מ-75 ימים (זמן בהחלט קצר בהשוואה למשך הזמן בו מתנהל בדרך כלל הליך משפטי רגיל); במסגרת פסק הדין יקבע בית המשפט את המועד בו יידרש השוכר לפנות את הנכס המושכר. יצוין, כי במידה והשוכר יחליט שלא לקיים את פסק הדין לפינוי הנכס המושכר, עומדת בפני בעל הנכס האפשרות לפעול לפינוי השוכר הסורר מהנכס המושכר באמצעות הליכי הוצאה לפועל.
מה עוד צריך לדעת על התקנות האמורות שעניינם "תביעה לפינוי מושכר"?
היתרון הגדול הגלום בהוראות הדין האמורות של "תביעה לפינוי מושכר" הנו משך הזמן הקצר (חודשים בודדים) שיחלפו מיום הגשת "תביעה לפינוי מושכר" ועד למועד מתן פסק הדין שיורה על פינוי השוכר מהנכס. העובדה שמדובר בהליך מזורז מאפשרת לבעל הנכס למזער את נזקיו בעקבות התנהלותו המפרה של השוכר הסורר ולקבל בתוך זמן קצר יחסית את החזקה בנכס המצוי בבעלותו. כפי שתואר לעיל, הוראות הדין האמורות בעצם חוסכות ועוקפות את כל שלב ההליכים המקדמיים המצויים בדרך כלל בכל תביעה המתבררת בפני בית המשפט ומדלגות מייד לשלב הדיון בתביעה עצמה (דיון שאמור להסתיים בתוך יום אחד!) ומקשות על השוכר לנסות ו"למשוך זמן" תוך השארות בנכס בינתיים.
מאידך, חשוב לציין כי במסגרת אותה "תביעה לפינוי מושכר" שמתקדמת במהירות, לא יכול בעל הנכס לתבוע את הסעד הכספי המגיע לו (כגון דמי השכירות שלא שולמו לו על ידי השוכר הסורר או פיצוי מוסכם המגיע לו מהשוכר כתוצאה מהפרת הסכם השכירות או הוצאות אחרות שנגרמו לבעל הנכס כתוצאה מאי פינוי המושכר על ידי השוכר), כך שבעל הנכס יידרש להגיש תביעה כספית נפרדת כנגד השוכר, על מנת להיפרע מכל נזקיו הישירים והעקיפים שנגרמו לו על ידי השוכר הסורר.
המלצות חמות לבעלי הנכסים המושכרים
חשוב לזכור, שעל אף המסלול המיוחד והמזורז של "תביעה לפינוי מושכר", ניתן ורצוי לנסות להקטין מראש את האפשרות להיקלע לאותו תרחיש אימים, וזאת באמצעות נקיטת מספר צעדים פשוטים: ראשית, ראוי לנסח את הסכם השכירות במקצועיות ובקפידה רבה, באופן כזה שזכויותיו של בעל הנכס יישמרו בצורה מירבית. בין היתר, כדאי להסכים על 'פיצוי מוסכם' גבוה ומרתיע במצב בו שוכר מסרב להתפנות מהנכס המושכר בתום תקופת השכירות. כמו כן, כדאי למנוע כל אפשרות קיזוז מצד השוכר של דמי השכירות, על מנת לא לאפשר לשוכר שאינו משלם דמי שכירות לטעון שקיזז אותם מסכומים להם הוא זכאי לטענתו מבעל הנכס (נניח עקב אי החלפת ציוד שהתבלה בנכס המושכר). בנוסף, ראוי להקפיד על נטילת בטוחות מתאימות משוכר הנכס עוד לפני כניסתו לנכס מושכר, כאשר אותן בטוחות יוכלו לייצרהרתעה בפני השוכר מלהפר את הסכם השכירות ובנוסף יהיה בהן בכדי לאפשר לבעל הנכס להיפרע במידת הצורך מכל הנזקים שיגרמו על ידי השוכר המפר בהתנהלותו המפרה כלפי בעל הנכס.
למען הסר ספק, האמור לעיל אינו בא להחליף ייעוץ משפטי פרטני ואינו מהווה תחליף לייעוץ שכזה. השימוש במידע המתואר לעיל ללא היוועצות בעורך דין הנה באחריות המשתמש בלבד.
